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Ich wohne in Zürich und habe einen Mietvertrag, den ich erstmals per Ende September 2011 ordentlich kündigen kann. Ab Februar habe ich aber einen Job in Basel. Daher habe ich den Vertrag schon im November vorzeitig per 31. Januar gekündigt. Als ich etwas später einen gut verdienenden Ersatzmieter vorstellte, meinte der Vermieter, ich sei damit zu spät. Er habe inzwischen bereits einen anderen Mieter gefunden, aber erst per 1. April 2011. Er will nun, dass ich bis Ende März die Miete zahle. Bin ich dazu verpflichtet?
Nein. Ein Mieter kann ohne Schadenersatz aus dem Mietvertrag aussteigen, sobald er dem Vermieter mindestens einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachfolger vorschlägt. Dieser muss zudem bereit sein, den Mietvertrag zum vorgegebenen Zeitpunkt vorbehaltlos mit allen Rechten und Pflichten zu übernehmen.
Da Ihr vorgeschlagener Kandidat all diese Voraussetzungen erfüllt, sind Sie ab dem 1. Februar vom Vertrag und von der Mietzinszahlung befreit. Wenn der Vermieter die Wohnung voreilig per April 2011 vergeben hat, ist das sein eigenes Problem.
Sie haben Ihre Pflicht getan und sind für die ausfallenden Mietzinse ab Februar nicht mehr verantwortlich. Denn der Vermieter darf das Recht des Mieters, einen Ersatzmieter zu stellen, nicht einschränken oder gar vereiteln.
Wenn die Sonne auf die Fensterscheiben scheint wird jedes Stäubchen sichtbar. Kürzlich kam ein Fensterreiniger; engagiert vom Vermieter. Nun muss ich die Kosten übernehmen. Muss ich das wirklich?
Nein, diese Kosten müssen Sie nicht übernehmen. Denn nicht Sie haben den Fachmann kommen lassen, sondern der Vermieter. Daher muss er auch zahlen. Anders sähe es aus, wenn im Mietvertrag die Kosten für die Fensterreinigung durch einen Spezialisten explizit als Nebenkosten aufgeführt wären. In diesem Fall könnte der Vermieter seine Auslagen im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung aufführen und so am Ende der Abrechnungsperiode bei Ihnen geltend machen.
In unserer Wohnung hat es gerade mal 18 Grad und wir frieren die ganze Zeit. Was können wir unternehmen, wenn der Vermieter nicht für genügende Wärme sorgt?
Ihr Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung "angemessen" zu beheizen. Das bedeutet, eine Durchschnittstemperatur von 20 bis 21 Grad zwischen 7.00 Uhr morgens und 23.00 Uhr. Behebt der Vermieter den Mangel nicht, haben Sie Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung und können bei der Schlichtungsbehörde gar künftige Mietzinse hinterlegen. Aber nur, nachdem Sie das dem Vermieter angekündigt haben.
Die Treppe zu unserem Mietshaus ist häufig zugeschneit. Das ärgert mich sehr. Kann man vom Hauswart erwarten, dass er mehr als einmal pro Tag Schnee schaufelt?
Ja. Mehr als einmal täglich muss tatsächlich sein, wenn es nötig ist, und zwar jeweils zwischen 7 und 21 Uhr. Allerdings können Sie bei Dauerschneefall nicht erwarten, dass die Treppe nonstop geräumt wird. Kommt der Hauswart seinen Aufgaben aber offensichtich nicht nach, liegt ein mietrechtlicher Mangel vor. Sie können den Vermieter über die Schlichtungsstelle in Mietsachen dazu bringen, für eine korrekte Schneeräumung besorgt zu sein, und den Mietzins für jene Zeit reduzieren lassen, während der der Mangel besteht.
Ich arbeite als Krankenschwester und komme oftmals erst spät nach Hause. In der Hausordnung steht, dass Bewohner nach 22 Uhr nicht mehr duschen dürfen. Darf mir der Vermieter das wirklich verbieten?
Nein. Diese Regelung in der Hausordnung ist nicht zulässig. Sie müssen zwar auf die Nachbarn Rücksicht nehmen. Ein Duschverbot nach 22 Uhr greift jedoch zu stark in die privaten Bedürfnisse der Mieter ein.
Seit über 40 Jahren wohne ich in einer Mietwohnung. Mein Mietvertrag sieht nur zwei Kündigungsfristen pro Jahr vor. Das Mehrfamilienhaus ist jetzt verkauft worden. Kann ich nun neu, unter Einhaltung der Kündigungsfrist, auf jedes Monatsende kündigen?
Nein. Ein Eigentümerwechsel tangiert den alten Mietvertrag nicht. Das heisst, der neue Eigentümer hat das Mehrfamilienhaus mitsamt den Mietern und den bestehenden Mietverträgen übernommen. Für Sie gilt somit nach wie vor der bisherige Mietvertrag mit den zwei Kündigungsterminen.
Wo kann der Mieter einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gegen den Vermieter klagen?
Für Klagen eines Wohnungs- oder Einfamilienhausmieters ist das Gericht am Ort des Mietobjekts zuständig. Wichtig: Erste Anlaufstelle bei mietrechtlichen Streitigkeiten ist die Schlichtungsbehörde für Mietsachen.
Ich habe eine Garagenbox gemietet. Diese habe ich unabhängig von meiner Wohnung bei einem anderen Vermieter. Besteht hier wie bei einer Wohnung ein Anspruch auf Anpassung an den Referenzzinssatz?
Nein. Weil die Garage kein Bestandteil Ihres Mietverhältnisses für die Wohnung ist, gelten die zwingenden Vorschriften zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen nicht. Diese gesetzlichen Schutzvorschriften kommen lediglich bei der Miete für Wohn- und Geschäftsräumen zur Anwendung. Hätten Sie hingegen die Garagenbox zusammen mit der Wohnung vom selben Hausbesitzer gemietet, wäre eine Mietzinsanpassung aufgrund des Referenzzinssatzes auch hier möglich.
Unsere Wohnung ist stark von Schimmelpilz befallen. Die ganze Familie leidet deswegen oft an Atemnot und chronischem Husten. Mehrmals haben wir den Vermieter ermahnt, die Mängel zu beheben - ohne Erfolg. Dürfen wir die Wohnung fristlos kündigen?
Ja. Offenbar schadet der Schimmelpilz in Ihrer Wohnung die Gesundheit Ihrer ganzen Familie. Deshalb ist es für Sie und Ihrer Familie nicht zumutbar, länger in dieser Wohnung zu bleiben. Schimmelpilze geben Pilzsporen in die Luft ab. Diese können chronische Entzündungen der Atemwege verursachen. In diesem Fall müssen Sie für eine Kündigung die Termine und Fristen des Vertrags nicht einhalten. Dem Vermieter teilen Sie die sofortige Kündigung per Einschreiben mit. Es wird jedoch empfohlen dies erst zu tun, wenn Sie bereits eine andere Wohnung gefunden haben. Übrigens: Sollte der Schimmelpilz zudem Ihre Möbel oder Kleider befallen haben, muss der Vermieter für den Schaden aufkommen.
Welche Frist ist im Mietverhältnis zu beachten, wenn man eine Mietzinserhöhung oder Kündigung anfechten will?
Eine Anfechtung muss innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Mietzinserhöhung bei der Mietschlichtungsbehörde erfolgen. Im Verkehr mit Behörden ist das Datum des Poststempels massgebend. Das heisst, eine Frist ist eingehalten, wenn das Schreiben am letzten Tag der Frist vor 24 Uhr bei der Schweizerischen Post abgegeben wird.
