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Ich wohne in einer Eigentumswohnung und habe die Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung erhalten. Da ich dann in den Ferien bin, möchte ich mich von unserem Verwalter vertreten lassen. Ist das möglich?
Ja, sofern das Reglement eine solche Vertretung nicht ausschliesst. Es gibt Reglemente, in denen steht, dass eine Vertretung durch den Verwalter nicht zulässig ist. Das Gesetz kennt keine Beschränkung der Vertretungsbefugnis. In der Praxis kann es jedoch sinnvoll sein, das Vertretungsrecht zu beschränken. Beispielsweise auf bestimmte Personen oder eine maximale Stimmenzahl pro Versammlungsteilnehmer. So können Stockwerkeigentümer verhindern, dass eine Partei zu viele Stimmen und dadurch zu viel Macht erhält.
Einige Stockwerkeigentümer möchten den Kabelfernsehempfang durch eine gemeinschaftliche Satellitenempfangsanlage ersetzen. An der nächsten Eigentümerversammlung stimmen wir darüber ab. Genügt für die Beschlussfassung das qualifizierte Mehr?
Ja. Beim Aufstellen einer gemeinschaftlichen Satellitenempfangsanlage handelt es sich, wie beim Anschluss an das Kabelfernsehnetz, um eine nützliche Massnahme. Dazu gehören Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder eine Verbesserung der Immobilie zur Folge haben. Dies im Unterschied beispielsweise zu den notwendigen - also unerlässlichen - sowie zu den luxuriösen Massnahmen. Nützliche Massnahmen erfordern die Zustimmung der Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer, die zugleich über mehr als die Hälfte aller Wertquoten verfügen.
An unserer gestrigen Stockwerkeigentümer-Generalversammlung haben wir über ein Geschäft abgestimmt, das nicht auf der Traktandenliste aufgeführt war. Müssen wir diesen Entscheid akzeptieren?
Nein. Selbstverständlich können Eigentümer an der Versammlung auch über ein Thema oder Geschäft diskutieren, das nicht auf der Traktandenliste stand. Fassen sie allerdings darüber einen Beschluss, verstösst dieser gegen das Traktandierungsgebot. Ein solcher Beschluss ist aber nicht automatisch nichtig. Wer ihn bekämpfen will, muss ihn vielmehr innert 30 Tagen seit Kenntnisnahme beim Gericht als ungültig anfechten. Wer bei der Abstimmung dabei war und zugestimmt hat, kann den Beschluss nicht anfechten. Beschlüsse über nicht ordentlich angekündigte Geschäfte zu fassen, ist nur möglich, falls dies im Reglement der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft ausdrücklich so vorgesehen ist.
Ich besitze eine Eigentumswohnung im Parterre und habe ein ausschliessliches Benutzungsrecht für den Gartensitzplatz. Ich möchte ein Garten-Cheminée aus Stein errichten. Braucht es dazu die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer?
Ja. Den Garten dürfen Sie zwar exklusiv nutzen, aber er gehört nicht Ihnen, sondern der Gemeinschaft. Deshalb dürfen Sie darauf ohne Einwilligung der Miteigentümer keine festen Einbauten errichten. Jedoch dürfen Sie einen mobilen Grill, Gartenmöbel oder Blumentöpfe und -kisten aufstellen. Auch Spielgeräte für Kinder dürfen Sie verankern.
Das Errichten eines fixen Garten-Cheminée ist hingegen ein unzulässiger Eingriff ins gemeinschaftliche Eigentum und verändert das Erscheinungsbild der Gesamtüberbauung. Sie müssen daher vorgängig die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft einholen. Bei eigenmächtigen Änderungen kann die Gemeinschaft jederzeit die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.
Möglich ist es auch, eine solche Ermächtigung bereits im Voraus durch eine entsprechende Reglementsbestimmung im Begründungsakt zu erteilen.
Wie oft hat eine Stockwerkeigentümer-Versammlung stattzufinden?
Das Gesetz sagt dazu nichts. Es liegt im Ermessen des Verwalters oder der Eigentümer. Da die Versammlung den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten jährlich zu überprüfen hat, ist mindestens eine Versammlung pro Jahr einzuberufen.
Wer beruft die Stockwerkeigentümer-Versammlung ein?
Der von der Versammlung gewählte Verwaltung, falls das Reglement nichts anderes vorsieht. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, ist jeder Eigentümer zur Einberufung befugt.
Von meinem Balkon im vierten Stock dringt Giess- und Regenwasser auf den Balkon im dritten Stock. Der Balkonboden hat einen Riss und leckt. Die Verwaltung verlangt nun, dass ich den Mangel auf eigene Kosten beheben muss. Muss ich das zahlen?
Nein.
Alle tragenden und äusseren Teile eines Mehrfamilienhauses sind gemeinschaftliches Eigentum. Dazu gehören z.B. die Aussenmauern, das Dach und das Fundament des Gebäudes. Weiter auch der Aussenbereich eines Balkons und damit die dazugehörenden Brüstungen, Aussenwände und Geländer sowie das Balkonfundament.
Die Unterhaltskosten und Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum müssen vollumfänglich durch die Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Sie müssen sich also nur entsprechend Ihrer Wertquote an den Kosten beteiligen.
Aber: Für die Innenausstattung des Balkons ist der jeweilige Eigentümer allein verantwortlich. So etwa für Schäden an einem selbst verlegten (Rasen-)Teppich auf dem Balkonboden, an der Holzauskleidung des Balkoninnenraums, an der Möblierung oder an der Beleuchtung.
