UBS Immobilienblasenindex: Risiko-Zone in Reichweite
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index verzeichnete im 4. Quartal 2011 einen deutlichen Anstieg auf 0,80. Der Index nähert sich damit der Risiko-Zone. Die Gruppe der Monitoring-Regionen wird um Basel-Stadt, Glattal-Furttal und das Knonaueramt erweitert.
Der vierteljährlich publizierte UBS Swiss Real Estate Bubble Index steht aktuell bei 0,80. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorquartal von 0,22 Indexpunkten. Ein Wert von 0,80 bedeutet, dass der Wohnimmobilienmarkt in der Schweiz weiterhin boomt. Der Index erreicht damit den höchsten Stand seit knapp 20 Jahren und nähert sich immer mehr der Risiko-Zone (Wert grösser 1) an.
Der deutliche Anstieg ist auf die relativ starke Zunahme der Eigenheimpreise bei gleichzeitig leicht negativer Teuerung und stagnierenden Einkommen zurückzuführen. Unverkennbar ist auch der Einfluss der rekordtiefen Zinsen. Sowohl die Hypothekarverschuldung der Haushalte als auch der Anteil der von UBS finanzierten, nicht für den Eigengebrauch genutzten, neu gekauften Liegenschaften legte überdurchschnittlich zu. Diese Zunahme widerspiegelt ein steigendes Interesse an Immobilien als Finanzinvestition angesichts fehlender Anlagealternativen.
Im laufenden Jahr dürfte sich die Lage am Immobilienmarkt weiter akzentuieren. UBS Wealth Management Research Schweiz erwartet für das Gesamtjahr einen Rückgang der Konsumentenpreise um 0,3 Prozent und nur noch ein schwaches Wirtschaftswachstum von 0,4 Prozent. Mit anderen Worten: Das aktuelle Wirtschaftsumfeld rechtfertigt kaum weitere Preissteigerungen. Doch aufgrund der tiefen Zinsen dürfte sich die Nachfrage bis Ende 2012 kaum abschwächen und vorerst kein Ende des Preisbooms in Sicht sein.
Gleichzeitig mit dem UBS Swiss Real Estate Bubble Index publiziert UBS Wealth Management Research Schweiz auch eine regionale Risikokarte. Die Zahl der Regionen mit substantiellem Risiko bezüglich ihres Korrekturpotenzials der regionalen Eigenheimpreise bleibt im Vergleich zum Vorquartal unverändert. Die Zahl der effektiven Risikoregionen ist zwar relativ gering, doch sie beheimaten rund 22 Prozent der Schweizer Gesamtbevölkerung. Neu zählen allerdings die Regionen Basel-Stadt, Glattal-Furttal und das Knonaueramt zu den Monitoring-Regionen. Dies sind Regionen, die ein erhöhtes Gefährdungspotenzial aufweisen, jedoch noch nicht zu den Risikoregionen gehören.
Methodik
Gemäss Definition kann der Index in Abhängigkeit des aktuellen Wertes folgende fünf nach Risiken aufsteigend geordneten Stufen einnehmen: Baisse, Balance, Boom, Risiko und Blase. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden.
Auswahl der Risiko- und Monitoring-Regionen
Unsere Auswahl der Risikoregionen ist gekoppelt an den Stand des UBS Swiss Real Estate Bubble Index und basiert auf einem mehrstufigen Selektionsverfahren basierend auf regionalen Bevölkerungs- und Immobilienpreisdaten.
Die Gruppe der Risikoregionen bleibt unverändert. Weiterhin zählen die MS-Regionen Zürich, Genf und auch Lausanne aufgrund ihrer nationalen Bedeutung zu den riskantesten Regionen der Schweiz. Die bedeutenden Agglomerationsregionen Zug, Pfannenstiel, Zimmerberg, March, Vevey, Morges und Nyon sowie die Tourismusregionen Davos und Oberengadin gehören ebenso zu den Risikoregionen. Hingegen wurde die Gruppe der Monitoring-Regionen um Basel-Stadt, Glattal-Furttal und das Knonaueramt erweitert. Weiterhin in diese Kategorie gehören das Limmattal, Unteres Baselbiet und Saanen-Obersimmental.
Der UBS-Report «UBS Swiss Real Estate Bubble Index» können Sie hier abrufen:
• «UBS Swiss Real Estate Bubble Index»
(UBS-Communiqué, 03.02.2012)
