Rechtsberatung

Immobilien und Stockwerkeigentum

Vom Kaufvertrag bis zur Verwaltung.

Verträge, die Jahrzehnte halten müssen

Eine Stockwerkeigentumsbegründung oder eine Dienstbarkeit überdauert die Beteiligten oft — und wird genau dann gelesen, wenn sich zwei Parteien nicht einig sind. Was heute nebensächlich scheint, entscheidet dann.

Wir arbeiten die Verträge aus, begleiten den Verkauf einer Liegenschaft samt Grundstückgewinnsteuer und übernehmen Verwaltungsmandate.

Womit wir Sie begleiten

Übernahme von Verwaltungsmandaten
Liegenschaftenverkauf
Bau- und Verwaltungsrecht
Werkvertragsrecht
Ausarbeitung von Grundstückkaufverträgen
Ausarbeitung von Stockwerkeigentumsbegründungen
Ausarbeitung von Dienstbarkeitsverträgen

Häufige Fragen

Nachbarschaftsrecht

Der Nachbar beschwert sich über den Kinderlärm im Garten. Müssen die Kinder wirklich schweigend spielen?

Nein, Kinder dürfen herumtollen, lachen, laut sein und auch mal streiten. Die Nachbarn haben das hinzunehmen. Doch auch Kinder müssen auf die Bedürfnisse anderer soweit zumutbar Rücksicht nehmen und sollten beispielsweise über Mittag oder am Abend etwas ruhiger sein; und nicht immer vor demselben Stubenfenster spielen. Quartierstrassen sind hingegen kein Kinderspielplatz. Spielen ist nur auf verkehrsarme Nebenstrassen und auf beschränkten Teilen davon erlaubt.

Die Katze des Nachbars pflügt meine frisch präparierten Blumenbeete um und verrichtet ihr Geschäft. Darf ich die Katze mit dem Schlauch abspritzen?

Nein. Katzen gehören zu jenen Tierarten, die nicht dressiert erden können - im Gegensatz zu Hunden. Es ist daher sehr schwierig, einer Katze beizubringen, sich nicht im frisch gemachten Blumenbeet zu versäubern, denn ein solches zieht Katzen förmlich an. Mit Wasser abspritzen dürfen Sie die Katze nicht, auch nicht mit Füssen treten oder Gegenstände nach ihr werfen (würde auch bei Hunde gelten). Sie würden sich sonst der Tierquälerei, eventuell sogar der "Sachbeschädigung" schuldig machen. Nützlich in solchen Fällen sind Drahtnetze, Gitterabdeckungen oder Tannenzweigen auf den frischen Beeten.

Stockwerkeigentum

An unserer gestrigen Stockwerkeigentümer-Generalversammlung haben wir über ein Geschäft abgestimmt, das nicht auf der Traktandenliste aufgeführt war. Müssen wir diesen Entscheid akzeptieren?

Nein. Selbstverständlich können Eigentümer an der Versammlung auch über ein Thema oder Geschäft diskutieren, das nicht auf der Traktandenliste stand. Fassen sie allerdings darüber einen Beschluss, verstösst dieser gegen das Traktandierungsgebot. Ein solcher Beschluss ist aber nicht automatisch nichtig. Wer ihn bekämpfen will, muss ihn vielmehr innert 30 Tagen seit Kenntnisnahme beim Gericht als ungültig anfechten. Wer bei der Abstimmung dabei war und zugestimmt hat, kann den Beschluss nicht anfechten. Beschlüsse über nicht ordentlich angekündigte Geschäfte zu fassen, ist nur möglich, falls dies im Reglement der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft ausdrücklich so vorgesehen ist.

Einige Stockwerkeigentümer möchten den Kabelfernsehempfang durch eine gemeinschaftliche Satellitenempfangsanlage ersetzen. An der nächsten Eigentümerversammlung stimmen wir darüber ab. Genügt für die Beschlussfassung das qualifizierte Mehr?

Ja. Beim Aufstellen einer gemeinschaftlichen Satellitenempfangsanlage handelt es sich, wie beim Anschluss an das Kabelfernsehnetz, um eine nützliche Massnahme. Dazu gehören Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder eine Verbesserung der Immobilie zur Folge haben. Dies im Unterschied beispielsweise zu den notwendigen - also unerlässlichen - sowie zu den luxuriösen Massnahmen. Nützliche Massnahmen erfordern die Zustimmung der Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer, die zugleich über mehr als die Hälfte aller Wertquoten verfügen.

Ich besitze eine Eigentumswohnung im Parterre und habe ein ausschliessliches Benutzungsrecht für den Gartensitzplatz. Ich möchte ein Garten-Cheminée aus Stein errichten. Braucht es dazu die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer?

Ja. Den Garten dürfen Sie zwar exklusiv nutzen, aber er gehört nicht Ihnen, sondern der Gemeinschaft. Deshalb dürfen Sie darauf ohne Einwilligung der Miteigentümer keine festen Einbauten errichten. Jedoch dürfen Sie einen mobilen Grill, Gartenmöbel oder Blumentöpfe und -kisten aufstellen. Auch Spielgeräte für Kinder dürfen Sie verankern.

Das Errichten eines fixen Garten-Cheminée ist hingegen ein unzulässiger Eingriff ins gemeinschaftliche Eigentum und verändert das Erscheinungsbild der Gesamtüberbauung. Sie müssen daher vorgängig die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft einholen. Bei eigenmächtigen Änderungen kann die Gemeinschaft jederzeit die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Möglich ist es auch, eine solche Ermächtigung bereits im Voraus durch eine entsprechende Reglementsbestimmung im Begründungsakt zu erteilen.

Ich wohne in einer Eigentumswohnung und habe die Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung erhalten. Da ich dann in den Ferien bin, möchte ich mich von unserem Verwalter vertreten lassen. Ist das möglich?

Ja, sofern das Reglement eine solche Vertretung nicht ausschliesst. Es gibt Reglemente, in denen steht, dass eine Vertretung durch den Verwalter nicht zulässig ist. Das Gesetz kennt keine Beschränkung der Vertretungsbefugnis. In der Praxis kann es jedoch sinnvoll sein, das Vertretungsrecht zu beschränken. Beispielsweise auf bestimmte Personen oder eine maximale Stimmenzahl pro Versammlungsteilnehmer. So können Stockwerkeigentümer verhindern, dass eine Partei zu viele Stimmen und dadurch zu viel Macht erhält.

Von meinem Balkon im vierten Stock dringt Giess- und Regenwasser auf den Balkon im dritten Stock. Der Balkonboden hat einen Riss und leckt. Die Verwaltung verlangt nun, dass ich den Mangel auf eigene Kosten beheben muss. Muss ich das zahlen?

Nein.

Alle tragenden und äusseren Teile eines Mehrfamilienhauses sind gemeinschaftliches Eigentum. Dazu gehören z.B. die Aussenmauern, das Dach und das Fundament des Gebäudes. Weiter auch der Aussenbereich eines Balkons und damit die dazugehörenden Brüstungen, Aussenwände und Geländer sowie das Balkonfundament.

Die Unterhaltskosten und Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum müssen vollumfänglich durch die Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Sie müssen sich also nur entsprechend Ihrer Wertquote an den Kosten beteiligen.

Aber: Für die Innenausstattung des Balkons ist der jeweilige Eigentümer allein verantwortlich. So etwa für Schäden an einem selbst verlegten (Rasen-)Teppich auf dem Balkonboden, an der Holzauskleidung des Balkoninnenraums, an der Möblierung oder an der Beleuchtung.

Wer beruft die Stockwerkeigentümer-Versammlung ein?

Der von der Versammlung gewählte Verwaltung, falls das Reglement nichts anderes vorsieht. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, ist jeder Eigentümer zur Einberufung befugt.

Wie oft hat eine Stockwerkeigentümer-Versammlung stattzufinden?

Das Gesetz sagt dazu nichts. Es liegt im Ermessen des Verwalters oder der Eigentümer. Da die Versammlung den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten jährlich zu überprüfen hat, ist mindestens eine Versammlung pro Jahr einzuberufen.

Kaufen, verkaufen, aufteilen?

Am besten, bevor der Entwurf des Notars auf dem Tisch liegt.

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